Sale and Purchase of Real Estate (부동산 매매) Part 1

By | 2018-07-05T15:45:49+00:00 5th July, 2018|All, General, Real Estate|

부동산 매매, 이런 점 주의 하세요! PART 1

 

First home을 하시는 분들, 더 큰집으로 이사가시는분들 아니면  투자용으로 부동산을 구매하시는 분들 – 많은 분들에게 부동산을 구매한다는 것은 뉴질랜드 이민생활에서 가장 큰 투자가 아닐까 싶습니다.

경매나 tender가 아닐 경우, 부동산 매매시 통상적으로 쓰이는 계약서는 오클랜드 변호사 협회 (Auckland District Law Society)와 뉴질랜드 부동산 협회 (Real Estate Institute of New Zealand Inc)에서 함께 제작한 “Agreement for Sale and purchase of Real Estate” 입니다.  이 계약서를 통한 부동산 매매시 주의 하셔야 할 여러 가지 부분, seller와 buyer의 입장을 통해 알아보겠습니다.

 

Initial Inspection vs Final Inspection

인터넷 광고, 부동산 잡지, 신문광고등을 통해 마음에 드는 집을 찾아 부동산 에이전트와 함께 open home에 갔습니다.  광고 사진에 나온 것과 똑같이 마치 show home처럼 깨끗하고 decoration도 너무 잘되어있는, 흠잡을데 하나 없는 그런 집이어 이것저것 확인도 하지않고 당장 계약서를 싸인하였습니다.  3주후 이사가기 전날 에이전트를 통해 시간약속을 하고 final inspection을 갔습니다.

Seller가 어느정도 짐을 싸고 큰 가구들도 이미 뺀 상태여서 첫날 봤던것보다 집상태를 자세히 확인하실수 있었습니다.  처음 open home을 왔을때 인상적이었던 거실에 있는 커다란 양탄자도 치워져 있었습니다.  카펫 색깔이 좀 이상해 자세히 봤더니 양탄자가 깔려 있던 부분에 커다란 얼룩이 있는 것입니다.    놀란 Buyer가 다음날 변호사를 통해 청소와 수리 비용을 클레임 하려했지만 계약서에 나와 있는 Seller의 의무는 “집을 계약서가 싸인된날 상태 그대로 settlement date (잔금치르고 명의를 넘겨받는 날)에 넘겨주면 된다” 라는 것입니다.  Seller의 카페트에 있는 얼룩은 벌써 몇달째 있었던 것이고 계약서가 싸인 됬을때 현존하던 문제이므로 Seller가 보상을 해줄 필요가 없다는 것입니다.

“Caveat emptor” – Let the buyer beware, 바로 매수자 위험 부담 원칙입니다.  처음 inspection을 갔을때 꼼꼼히 확인하고, 이 집에 특별한 문제가 없는지 seller나 에이전트에게 물어보지 않았던 buyer의 실수인것입니다.  그러므로 계약서를 싸인할때 시간이 없어 집을 재대로 inspection못했다던지, inspection을 했다하더라도 눈으로 볼수 없는 그런 문제가 있을수도 있으므로,계약서를 싸인할때 빌더와같은 전문가가 inspection을 하고 문제가 있을 경우 이의를 제기할수 있도록 조건 (condition)을 넣는 것이 좋습니다.

 

“이 집, 제가 알고 있어야 할만한 문제 없어요?”

보기에는 간단한 질문입니다.  하지만 위에 말한 Caveat emptor원칙을 생각하면 꼭 물어보셔야 하는 중요한 질문입니다.  누수문제라던지, 구조상의 문제, 아니면 허가를 받지않은 건축물이 있어 카운슬에서 노티스를 받았다던지 하는 문제들, buyer로써 물어봤을때 집주인이나 에이전트는 정확하게 알려주어야 하는 의무가 있습니다.

A씨는 투자용으로 씨티 아파트를 하나 구입하기로 마음을 먹었습니다.  에이전트를 통해 여러 아파트를 구경해보고 마음에 드는 아파트를 하나 찾았습니다.  inspection을 갔을때 마침 집주인이 있어 이런저런 얘기를 나누다가 질문하였습니다.  “xx 아파트는 건물에 물이 새서 한 유닛당 10만불씩 돈을 걷어서 수리를 한다던데…이 아파트는 별문제 없죠?” 집주인은 아무런 문제가 없다고 얘기하였습니다. 뉴스에서 “리키빌딩 (누수주택)” 문제를 많이 다뤄 조금 걱정이 되기도 했지만, 조건없이 계약서를 싸인하면 가격을 조금 싸게 받을수 있다는 말에 그리고 별문제가 없다는 집주인의 말을 믿고 무조건부계약서를 싸인하였습니다.  하지만 몇일후 NZ Herald에 크게 기사가 난것을 보았습니다.  바로 A씨가 무조건부로 계약한 아파트가누수주택분쟁이 있다는것입니다.  이 사실을 알았으면 계약서를 싸인을 안했을텐데…  걱정이 이만저만이 아니었습니다.  하지만 다행히도 A씨의 경우, 집주인이 이 문제에 대해 이미 알고있었지만 아파트를 팔기위해 거짓말을 한것을 인정하여 계약을 캔슬해주기로하고 디포짓을 돌려주었습니다.

하지만 많은 buyer들의경우 A씨처럼 lucky 하지않습니다.  비슷한 문제가 있어도 seller가 계약파기를 인정하지않는다던지 아니면 디포짓이 이미 에이전트의 커미션으로 나간 후이면, 디포짓을 100%돌려받기가 힘들수도 있습니다.  물런 seller를 상대로 소송을 걸수도 있겠지만 이것은 길고 또 비용이 많이드는 절차이므로 많은 buyer들에게 현실적인 해결책이 아닐수도 있습니다.

 

디포짓 (계약금) – 얼마 받아야하나?

“디포짓 우선 5천불만 낼께요”  – B씨는 40만불에 집을 팔기로 하고 계약서를 싸인을 했습니다.  통상적으로 10%정도 디포짓을 내야한다고 에이전트가 말했지만, B씨의 buyer는 우선 5천불만 내면 안되겠냐고 부탁을 하였습니다.  무조건부계약이라 별문제도 없어보이고 또 괜찮은 사람인것같아 B씨도 흔쾌히 허락을 하여 부동산 신탁계좌로 5천불이 입금되었습니다.  3주후 세틀날이 되었습니다.  그런데 갑자기 B씨의 buyer는 융자가 될줄알았는데 갑자기 은행에서 융자허가가 나오지않았다며 이 계약 없었던 걸로 해달라며 울며 부탁을 하였습니다.  그대신 디포짓은 B씨에게 드리겠다고 합니다.  B씨는 이 집에 관심을 보인 다른 buyer들도 많았기에 알았다고 하고 캔슬해주겠다고 하였습니다.  하지만 세틀여부와는 상관없이 무조건부계약을 성립되는 순간 부동산에 지불해야하는 커미션에 대해서는 깜박한것입니다.  40만불에 계약이 되었으니 커미션은 %로 계산하여 만불넘게 나왔습니다.  결국 B씨는 디포짓 5천불은 고스란히 커미션으로 나가고 나머지 5천불넘는 돈까지 본인이 물어야 하는 상황이 되어버린것입니다.

계약서상 buyer가 계약을 이행하지 못할경우 seller는 우선 부동산 가격의 10%까지 디포짓을 보유할수 있습니다.  이것은 buyer의 계약을 이행하지못할경우 seller가 위와 같이 손해를 볼것이라는 것을 어느정도 예상하여 만들어진 조항입니다.  seller로써 집을 파실때 이런 부분 염두에 두시고 조심하시기 바랍니다.

 

Problem free 계약 – 꼭 변호사나 전문가의 조언을 받으시고 매매를 진행하시기 바랍니다.

 

체크리스트 (Department of Building and Housing 제공)

  • 계약서를 싸인하기전 에이전트나 셀러에게 집에 하자나 문제가 없는지 꼭 물어보세요
  • 첫 인스팩션을 하실때 꼼꼼히 둘러보세요. (지붕, 배관시설, 수압, 전기, 단열처리 (특히 천장), 울타리, 드라이브웨이등 포장된 표면, 집이 움직인 흔적이 있는지, Land Information Memorandum 이나 카운슬 파일(카운슬에 요청해서 받을수있음)에 나와있는 집 도면과 현재 집 구조가 틀린지 확인, 허가받지않은 구조물이 있는지 확인.
  • 누수문제가 없는지 확인하세요. 전문가가 아니라도 알아 볼수 있는 부분들이 있습니다.  예를 들자면 벽이나 천장에 물이 새서 생긴 얼룩, 집외벽에 생긴 금, 천장이나 벽에 생긴 곰팡이, 벽이 부풀어있다던지, 배수시설이 없는 윗층 발코니 등.
  • 비용이 들더라도 카운슬 자료 확인하세요. Land Information Memorandum이나 Property File을 보시면 됩니다.
  • 전문적인 빌딩 리포트를 받으세요.
  • 변호사를 통해 Land Information Memorandum나 집 title에 대해 자세히 조사하세요.
  • 꼭! 계약서를 싸인하기 전에 변호사의 조언을 받으세요.