房屋买卖常见问题系列之二 Sale and Purchase of Real Estate Part 2

By | 2019-04-02T13:14:19+00:00 2018/07/05|All, 企业法务、个人法务, 房地产|

房屋买卖常见问题系列之二

不管是自住还是投资,当我们在新西兰买卖房产时从看房、出价到过户的整个流程中,会遇到一系列大大小小的问题。为了规范交易,奥克兰律师协会和新西兰房地产协会共同起草了格式房屋买卖合同(“Agreement for Sale and purchase of Real Estate”),目前的房屋买卖大部分采用该格式合同。我们分买方与卖方不同立场,分两期介绍房屋买卖初期买卖双方必须要留意的如下最基本问题。本文是该系列第二篇:

 “卖方搬走时拆走了浴缸,客厅墙上的大镜子也拿走了!“

格式房屋买卖合同中的倒数第二页是有关动产物品清单(“Schedule 2: List of Chattels included in the sale”), 是和房子一起过户给买家的动产及器物清单。通常包括厨房的炉子、烤箱、地毯、窗帘、百叶窗帘、灯具等,根据不同情形还包括车库的遥控器、洗碗机等。同时,买卖双方协商好过户的其他电器物品,都应写到该清单上,包括数量。浴缸、座便器等固定物(Fixture)可以不写。

在看房时,买家C特别中意奥克兰中区一处维多利亚式建筑房屋,家居装饰典雅又不失气派,特别是一进门映入眼帘的位于整个一面墙的大型镜子以及古典风浴缸(图)尤其让C喜欢。C通过中介签署了合同,但没有留意动产清单中并没有包括这面大镜子和浴缸。因为C认为,这么大的器件搬走也不容易,想当然认为会留在房屋里过户时移交给他。在房产交割过户那天做最后检查时,C发现镜子和浴缸被搬走了,虽然搬走后的地方并没有任何损伤和污迹刮痕,但是C非常气愤,卖方却主张这两件因为并没有写进在移交的动产清单上,应归卖方所有。结果经双方律师交涉,浴缸虽然没有固定在地面上但与配管设施连接在一起,应视为固定物(Fixture)还给买家所有,但是镜子不管大小属于可移动的动产,归卖方所有。因此,是动产还是固定物不是很明确时,与卖方协商后写入移交的动产清单上,以防发生上述的分歧。

此外,在买卖房产时,需要关注的情形非常多。举一个简单例子,根据格式房屋买卖合同,卖方在签署合同之前有义务将有关该房屋取得的许可和公示(notice)书面形式提供给买家,包括从市政府等机构、承租人及第三方取得的。卖方辩解说因年代久远没想起来等不能成为免责的理由,因此业主尤其要注意保管好这些文件。

 

 

确认清单 (Department of Building and Housing)

房屋买卖时您首先需要考虑和检查的事项如下:

  • 签署合同之前,询问中介或卖方该房屋有哪些瑕疵、隐患或其他问题;
  • 在做初次房屋检查(Initial Inspection)的时候,仔细查看屋顶、配管设施、水压、电气、隔热处理(特别是房顶)、栅栏、停车出车道、房屋有没有增设的构筑物或改动等;
  • 通过该房屋的新西兰土地信息备忘录报告(LIM Report)、土地房屋注册信息等,确认该房屋是否有未经政府许可的建筑、构筑物等;
  • 房屋有没有漏水,非专业人士也可以通过肉眼能检查到一些问题,例如:屋顶、屋内墙壁有无漏水痕迹以及发霉的痕迹,墙外壁有无裂缝,墙壁有没有鼓出来的部分,楼上阳台有无排水设施等
  • 事先取得新西兰土地信息备忘录报告(LIM Report)、土地房屋注册信息等,这些付费文件可以自己向市政府部门申请也可以通过代理律师来申请。建议通过委托律师来详细审核这些文件;
  • 尽量聘请专业机构进行检测取得房屋检测报告;
  • 签署合同之前最好咨询律师。

 

(本文仅供参考,撰稿人或撰稿单位对因采用本文而造成的一切后果不负任何法律责任,读者在做任何决定之前按需征求专业人士的建议。)